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L’achat d’un bien immobilier pendant le divorce : les points de vigilance

Vous êtes en instance de divorce et vous souhaitez acheter un bien seul. Une opportunité se présente, il faut se positionner rapidement sur une offre d’achat. Attention, le sort de ce bien ne sera pas le même en fonction de votre régime matrimonial.

En instance de divorce, le régime matrimonial continue.

Si vous êtes marié sous le régime de la communauté légale, en principe tous les biens acquis au cours du mariage et jusqu’au prononcé du divorce sont de biens dits « communs » peu importe quel époux est à l’origine de l’achat.

Ainsi, jusqu’à la date de divorce définitif, que la procédure ait été judiciaire ou amiable, les biens entrent par principe dans la communauté.

Mais des solutions existent pour exclure le bien de la communauté.

Acheter le bien immobilier avec vos fonds propres : vous devez dans ce cas nécessairement effectuer une déclaration d’emploi (ou de remploi) en le spécifiant par écrit dans une clause à insérer dans l’acte d’achat du bien immobilier. Cette clause permet d’attester que le bien immobilier est un bien propre vous appartenant uniquement.

Attention : le financement du bien doit être fait obligatoirement avec vos fonds propres, distincts de ceux de la communauté. Ce peut être des fonds que vous déteniez avant votre mariage et qui ont été isolés, ou que vous avez reçu d’une donation, d’une succession ou de la vente d’un bien immobilier propre.

La principale difficulté ici réside dans les justificatifs de l’origine des fonds : il faut pouvoir démontrer que ce sont bien ces fonds propres qui sont utilisés car il y a un risque de fongibilité avec les fonds communs.

Se mettre d’accord sur la rétroactivité des effets du divorce : le bien immobilier que vous achetez peut être qualifié de bien propre si, au moment de l’achat, la procédure de divorce a été engagée. Vous pouvez en effet convenir avec votre conjoint que les effets du divorce remontent à la date de la séparation de fait. Ainsi, si vous achetez un bien après la date de votre séparation et sous réserve que le divorce soit prononcé et devenu définitif, ce bien vous sera propre.

Attention néanmoins car le divorce n’est opposable aux créanciers qu’après la transcription du jugement de divorce en marge de vos actes d’état civil : si le bien immobilier acheté avant cette date de transcription du divorce est considéré comme propre dans les rapports entre les futurs ex-époux, il reste commun pour les créanciers jusqu’à la transcription du divorce. Cela signifie qu’un créancier des époux pourrait saisir ce bien ou se tourner vers les deux époux en cas d’irrégularité de paiement.

Dans tous les cas, il faudra prévoir l’intervention de l’autre futur ex-époux afin qu’il renonce à faire entrer ce nouveau bien immobilier dans la communauté, dans l’éventualité où le divorce prendrait effet ultérieurement à cette acquisition.

Si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens.

Vous pouvez acheter un bien immobilier seul pendant la procédure de divorce. En effet, ce régime matrimonial permet à chaque époux de procéder seul à toutes les opérations juridiques de son choix, sans le concours de son conjoint, pendant le mariage et lors de la séparation.

Si vous êtes marié sous le régime de participation aux acquêts.

Le bien immobilier que vous avez acquis seul en cours de divorce risque d’être pris en compte dans le calcul de l’enrichissement et dans le calcul de la créance de participation effectué à l’occasion de la liquidation de votre régime matrimonial au moment du divorce.

En effet, il faut savoir qu’à la liquidation de ce régime matrimonial, chacun des époux participe à l’enrichissement de l’autre et bénéficie d’une créance de participation qui correspond à la moitié de l’enrichissement de l’autre. A la liquidation du régime au moment du divorce, on mesure l’enrichissement de chacun des époux en faisant la différence entre le patrimoine final (au moment de la liquidation) et le patrimoine originaire (au jour du mariage) et en tenant compte de l’actif et du passif de chaque masse.

Ainsi, si vous achetez un bien immobilier en cours de procédure de divorce, ce bien viendra enrichir votre patrimoine et fera corrélativement augmenter la créance de participation versée à votre conjoint.

En conclusion, la plus grande vigilance s’impose avant de signer une promesse ou un compromis d’achat pendant un processus de divorce, surtout si le divorce est conflictuel et contentieux.

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